德霖技術學院華廈  土城買屋 / 土城買房 - 土城買屋賣屋青雲雅築優質電梯兩房大家的惠玲

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬
參考單價：54.77 萬/坪
地址：新北市土城區明德路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：青雲雅築
格局： 2房(室) 2廳 1衛
總坪數：23.7 坪 (不含車位面積)
主建物面積：17.35 坪
附屬建物面積：0.88 坪
共同使用：5.47 坪
樓別/樓高： 4樓 / 6樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1080 元/月
鄰近學校：市立清水國小,市立清水中學國中部,市立清水中學,德霖技術學院
鄰近公園：青山廣場,清和社區公園
生活機能：土城家樂福生活圈,土城延吉生活圈,市場/超市: 美聯社
附近交通：捷運站: LG10清水車站: 青山路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 總價門檻低：總價一千兩百九十八萬，對於新北市捷運沿線來說，屬於較低的入場門檻，適合新婚首購或置產族。 2. 交通便利：鄰近捷運 LG10 清水站與多條公車路線，且周邊有家樂福、市場等成熟生活圈，生活機能完善。 3. 居住品質穩定：一層三戶的小型社區，住戶單純且為純住宅華廈，干擾較少；有電梯配置，對長輩或未來轉手都具競爭力。 4. 管理成本低：每月管理費約一千零八十元，相較同區物件屬低水準，持有壓力小。
劣勢	1. 屋齡較高：屋齡達三十四年，對於貸款年限會有影響（通常房銀對老屋核貸較嚴格），且未來維修基金或公共設施更新成本可能增加。 2. 坪數單價偏高：參考單價每坪五十四萬七千，在 30 年以上屋齡的土城區來說，單位價值較高，需斟酌是否溢價購買。 3. 格局限制：僅一衛，對於人口成長的家庭較不便；兩房二廳格局在 23 坪空間內可能略顯狹小。
機會	1. 區域發展潛力：鄰近清水重劃區與德霖技術學院，未來若有更新或建設開發，具保值空間。 2. 議價空間：房仲資訊提示歡迎出價，代表屋主可能有彈性談判空間，可嘗試以低於參考單價成交。 3. 租屋收益：低總價適合出租，周邊學生與通勤族多，長期持有收租回本的機率尚可。
威脅	1. 老屋折舊風險：隨著時間增長，房屋物理狀態老化可能影響後續轉手難度，流動性低於新成屋。 2. 金融政策變動：若銀行針對老屋限貸或利率上浮，買家負擔可能高於預期，或導致未來接盤客群縮小。 3. 市場調整風險：總價雖低，但若房地產市場下修，高單價的老屋資產價值可能率先回調。

物件評論

此物件對於**「新婚首購族」或「以租養貸的投資客」**而言，是值得納入考慮的選項。主要理由是該案提供了一個極具吸引力的總價門檻，讓您在新北市捷運沿線擁有一個通勤便利且有電梯保障的家，且一層三戶的社區環境通常比大型公寓更安靜純淨。

然而，必須提醒您注意兩個關鍵風險：首先，每坪 54.77 萬的單價對於 34 年屋齡來說偏高，建議您務必確認鄰居成交價格，並利用賣家開放議價的空間進行壓價；其次，由於屋齡已逾三十年，申請銀行貸款時可能會受到年限或利率限制，請在簽約前務必與銀行預先確認可貸成數與年限。若能成功以合理價格購入並妥善規劃內部裝潢，這將是一個兼具居住便利與投資潛力的好標的。